Alteração de destinação do edifício ou da unidade imobiliária

8 de agosto de 2022

Em regra, as decisões que envolvem os interesses dos condôminos são tomadas em assembleia geral pelo voto da maioria dos presentes, nos termos do artigo 1.352 do Código Civil. Todavia, o legislador optou por criar quóruns especiais para alguns temas, por serem matérias sensíveis. Uma delas é a destinação da edificação.

Até 11/07/2022, vigorou a redação do artigo 1.351 do Código Civil que estabelecia o quórum de unanimidade dos condôminos para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Porém, a partir da publicação da Lei nº 14.405/22, em 13/07/2022, esse quórum foi reduzido para 2/3, que é o mesmo previsto para modificação da convenção de condomínio.

Não obstante o dispositivo não seja explícito, entende-se que essa regra se aplica não apenas para alteração da destinação das unidades privativas (p. ex.: de comercial para residencial), mas também dos espaços comuns (p. ex.: transformar um salão de festas em uma academia).

Essa é uma importante alteração que contribuirá para a revitalização dos edifícios localizados em regiões degradadas e a atualização dos espaços comuns para melhor atender aos interesses dos condôminos. Por outro lado, essa nova regra poderá dar causa a deliberações assembleares que ofendam o direito de propriedade. A título de exemplo, um condômino poderá ser impedido de utilizar a sua unidade conforme a finalidade original (p. ex.: ser obrigado a encerrar seu comércio em razão de o edifício ter sido transformado de comercial para residencial).

Por essas razões, não há como descartar o risco de uma discussão judicial sobre a constitucionalidade dessa norma. A OAB/SP, inclusive, emitiu parecer em que defendeu a inconstitucionalidade. De todo o modo, por enquanto, essa norma está produzindo efeitos e deve ser respeitada.