Adjudicação compulsória extrajudicial

12 de setembro de 2022

A adjudicação compulsória é o procedimento que permite ao promitente comprador de um imóvel receber a propriedade do bem, mediante registro da transferência junto ao cartório de registro de imóveis, quando o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva de venda e compra, apesar do recebimento da integralidade do preço.

Fruto do mesmo movimento de desjudicialização que resultou na recente normatização da usucapião extrajudicial, o novo artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), criado pela Lei nº 14.382, de 27/06/2022, possibilita que a adjudicação compulsória de um imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão também possa ocorrer fora da esfera jurisdicional, por meio de requerimento apresentado diretamente ao cartório de registro de imóveis da situação do bem.

Conforme prevê o seu §1º, são legitimados para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial o promitente comprador do imóvel ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, assim como o promitente vendedor.

O referido parágrafo ainda dispõe em seus incisos quais documentos devem instruir o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial. O primeiro deles é o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão. O segundo é a prova do inadimplemento do promitente vendedor, que ficará caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos.

Em terceiro e quarto lugares, o interessado deve se preocupar em anexar ao requerimento as certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação, bem como o comprovante de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Por último, como a representação por advogado no procedimento é obrigatória, uma procuração com poderes específicos para praticar todos os atos relacionados ao pedido de adjudicação compulsória extrajudicial encerra o conjunto de documentos listados na nova lei.

Estando em termos o pedido, conforme o disposto no §3º, o oficial do registro de imóveis da circunscrição do bem deve registrar o domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a promessa de compra e venda ou de cessão apresentada.

Porém, antes de protocolar o requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial, o interessado deve garantir que o instrumento de promessa ou de cessão cumpre os requisitos legais e não permite o arrependimento. Ele deve também observar se o imóvel adquirido está individualizado, detém matrícula própria e respeita a continuidade registral no tocante ao domínio, sob pena de indeferimento do pedido.

Trata-se, portanto, de importante alteração legislativa que, apesar de sujeita ainda a regulamentação, já está em vigor e merece ser amplamente utilizada pela população, em razão dos inúmeros benefícios que o registro da propriedade imobiliária proporciona aos proprietários (i. e. maior valorização, maior atratividade no mercado, melhores condições de crédito, segurança no acesso às proteções legais, dentre outros).